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个人房产交易地方税收办理指南
发布时间: 2014-03-25 信息来源: 滁州市地税局 浏览次数:
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一、个人房产交易应缴纳的税费 

个人房产交易过程中负有纳税义务的人为房产交易的纳税义务人。其中转让方是营业税、城市维护建设税、教育费附加、 地方教育附加、印花税、个人所得税纳税义务人;受让方是契税、印花税纳税义务人。 

二、分税种基本政策

(一)营业税及附征税费

1、个人销售住房,按照5%的税率计算缴纳"销售不动产"税目营业税。

2、自2011128,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额计算缴纳营业税;个人将购买超过5(5)的非普通住房对外销售的,按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额计算缴纳营业税。

普通商品住房应同时满足以下3个条件:1、住宅小区建筑容积率在1.0以上;2、单套建筑面积在144平方米以下;3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍。

3、购房时间的确定

 (1)个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先的原则确定;

(2)个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先的原则确定;

(3)个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;

(4)个人通过其他无偿受赠方式取得的住房,按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

4、个人将通过受赠继承、离婚等非购买形式取得的住房对外销售时,其受让房产原价按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

5、对未取得发票凭证的拆迁还原房,在转让时属于差额缴纳营业税的,按《房屋拆迁补偿安置协议》上注明的已被拆迁房屋的价款,作为购买房屋的价款,在计算缴纳营业税时予以扣除。

6、对未取得发票凭证的法院拍卖房产, 在转让时属于差额缴纳营业税的,依据拍卖成交合同注明的价款,作为购买房屋的价款, 在计算征收营业税时予以扣除。

7、凡纳税人转让住房申报交易价格明显偏低并(且)无正当理由或者视同发生应税行为而无营业(销售)额的,主管地税机关可以依据税收法律、 法规,参照同类房屋的市场交易价格核定其计税营业额。

8、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以实际缴纳的营业税税额为计税依据,分别随营业税同时缴纳。城市维护建设税税率分为三档:在省辖市、地辖市市区的, 税率为7%;在县城、建制镇的,税率为5%; 不在市区、县城或建制镇的税率为1%。教育费附加费率为3%,地方教育附加费率为2%

()个人所得税

1、对纳税人能够完整、准确地提供转让住房收入、成本和费用凭证的经征收机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金及有关合理费用, 其余额按20%的比例税率计算缴纳个人所得税。

(1)房屋原值按以下规定确定:①商品住房指购置该房屋时实际支付的房价款和交纳的相关税费; ②自建住房指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费; ③经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)指购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金; ④公有住房指原购公有住房标准面积按 当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。⑤城镇拆迁安置住房指按《房屋拆迁补偿安置协议》规定的价款、交纳的相关税费、 所支付或补偿的货币确定,《房屋拆迁补偿安置协议》未注明房产价款的,其原值按拆迁时评估机构出具的评估报告上确认的价格确定。

(2)转让住房过程中缴纳的税金,是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

(3)合理费用,是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续 费、公证费等费用。

①支付的住房装修费用,是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经主管地税机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:已购公有住房、经济适用房, 最高扣除限额为房屋原值15%;商品房及其他住房,最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具飞厨具等),不得再重复扣除装修费用。②支付的住房贷款利息,是指纳税人出售以按揭贷款方式购置住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。③纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

2、纳税人不能提供完整、准确的住房原值凭证,不能正确计算住房原值和应纳税额的,实行核定征收。征收率由主管税务机关按其住房转让收入的1%-3%的幅度内确定(目前我市暂按住房转让收入的1%核定征收)

3、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的所得, 按照"经国务院财政部门确定征税的其他所得"项目缴纳个人所得税,税率为20%

4、对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房屋赠与合同上注明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

5、受赠人转让受赠房屋的,以转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额为受赠人的应纳税所得额,依法计算缴纳个人所得税。

6、以下情形的房屋产权无偿赠与,赠与双方不缴纳个人所得税: (1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹; (2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人; (3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

7、对纳税人能够完整、准确地提供转让非住房收入、成本和费用凭证的经征收机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税金及有关合理费用, 其余额按20%的比例税率计算缴纳个人所得税。

(三)契税

1、房屋权属转移时,承受房屋权属的个人为契税纳税人。房屋权属转移,包括房屋 买卖、房屋赠与和房屋交换。

2、安徽省契税税率为4%。特殊规定:对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

3、房屋买卖的,以成交价格为计税依据; 房屋赠与的,由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据;房屋交换的,以所交换房屋的价格的差额为计税依据。

4、房屋成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,或所交换房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定计税依据。

5、因离婚财产分割,原共有房屋产权归属一方的,不缴纳契税。

 6、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(配偶、子女、父母 ,兄弟姐妹、祖父母、外祖父母 )继承土地、房屋权属,不征收契税。按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

 7、在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

8、在房屋拆迁补偿安置中,以产权调换方式安置房屋的,对被拆迁房屋的单位和个人重新承受房屋价值与拆迁房屋价值相等部分免征契税,超过部分应缴纳契税;以拆迁补偿款购置住房的,对被拆迁房屋的个人重新承受住房价格与拆迁补偿款相等的部分免征契税,超过部分应缴纳契税。

()印花税

1、纳税人转让房产,买卖双方各自按照成交价格的0.05%缴纳产权转移书据印花税,产权转移书据,包括个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

2、纳税人房产所有权和土地使用权证按件粘贴印花税票5元。

三、政策减免

()营业税

1、自2011128,个人将购买超过5(5)的普通住房对外销售的, 免纳营业税。

2、个人无偿赠与不动产,属于下列情形 之一的,免纳营业税:

(1)离婚财产分割; (2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹; (3)无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或者赡养人; (4)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

3、个人无偿赠与不动产,在办理营业税免税手续时,应根据情况向主管地税机关提交以下相关资料: (1)属于继承不动产的,继承人应当提交公证机关出具的"继承权公证书"、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》; (2)属于遗嘱人处分不动产的,遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的"遗嘱公证书""遗嘱继承权公证书""接受 遗赠公证书"、房产所有权证以及《个人元偿赠与不动产登记表》; (3)属于其他情况无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有人"赠与公证书"和受赠人"接受赠与公证书",或持双方共同办理的"赠与合同公证书",以及房产所有权证和《个人元偿赠与不动产登记表》; (4)赠与双方当事人的有效身份证件; (5)证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书(原件),由公证机构出具的公证书(原件); (6)证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书(原件)、由公证机构出具的公证书(原件)、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料(原件)

 ()个人所得税

个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免纳个人所得税。

自用5年以上,是指个人购房至转让房屋的时间达到5年以上。 家庭唯一生活用房,是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

()契税

1、自2010101,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(其成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半缴纳契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率缴纳契税。

2、房屋交换,价格相等的,免纳契税。

3、对因拆迁重新购置住房的,购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税; 成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分缴纳契税。

4、婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免纳契税。

()印花税

2008111日起,个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。

()土地增值税

1、房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接赡养义务人的,不征收土地增值税。

2、房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其它社会福利、公益事业的,不征收土地增值税。

3、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

4、自2008111,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

四、个人住房税收申报缴纳办理程序和附送资料

(一)办理程序:纳税人进行房地产交易,必须严格按照“先税后证”的原则进行,即纳税人在房产交易窗口办理网签协议后,携带相关资料到地税窗口办理存量房的评估和税款征收事宜,并取得销售不动产发票和契税完税凭证,纳税人再到产权登记窗口办理产权证。

(二)新增房产缴纳契税需附送的资料:

1、市直(含两区)居民在本地购置新房;

1)购房合同;

2)购房发票或者收据;

3)单位税务登记证、个人身份证等有效证件;

4)家庭唯一住房证明或承诺书;

5)户口簿、结婚证;

6)地税机关要求提供的其他资料。

注:所购房产是家庭唯一住房,买方是本市<市直含两区>居民的提供需提供唯一住房证明(凭户口本、购房合同到房产窗口开具);如果买方是非本市居民,需提供:家庭唯一住房诚信保证书、户口簿原件及复印件(户主页和购买方页)。

2、拆迁安置房;

1)产权人原土地使用权证、房屋所有权证(如原本无证的,提供户籍证明);

2)拆迁安置(补偿)协议或房屋拆迁安置证;

3)房地产登记证明(初始登记);

4)个人身份证等有效证件;

5)地税机关要求提供的其他资料。

(三)存量(二手)房产交易税收附送资料

1买卖双方当事人有效身份证明,其中:个人为居民身份证(军官证、护照等)及复印件,单位为《税务登记证》(行政机关、社会团体需持组织机构代码证)副本及复印件、法人有效身份证明及复印件;

2《房屋产权证》(含分户平面图)原件及复印件、原购房发票、原契税完税证;

3买卖双方签订的《房屋买卖合同》原件及复印件;

4《滁州市存量房交易纳税申报表》;

5买卖双方身份关系证明材料;(结婚证件以及复印件、离婚证以及离婚协议书或判决书、卖方未婚单身证明、继承类房产转让还需提供继承公证书、赠与类房产转让还需提供赠与公证书;)

6地税机关要求提供的其他资料。

 

 

                             滁州市地方税务局宣

2014.3

 

 

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Produced By STCMS PublishDate:2018-05-24 17:12:47